根本违约致房屋买卖合同无法继续履行该怎么判？

　　【要点提示】

　　出卖人与案外人签订新的房屋买卖合同，其行为已导致出卖人与买受人之间的的合同无法继续履行，且出卖人的根本违约行为与合同不能履行存在因果关系，故法院判决适用定金罚则，出卖人需双倍返还定金，并按约定赔偿律师费。

　　【当事人信息】

　　原告：徐某(买受人、被上诉人)

　　被告：唐某、甄某(出卖人、上诉人)

　　原审第三人：某公司

　　【案情简介】

　　2018年7月25日，唐某、甄某(出卖人)与王某(买受人)拟订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，成交价格为1450万元，签订本合同前，买受人向出卖人支付定金100万元，该定金于过户当日时抵作本房屋成交价款。当日王某支付了唐某定金10万元。

　　同日，唐某、甄某(出卖人)与王某(买受人)拟订《补充协议》，双方约定出卖人或买受人任何一方违约，违约方除按约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费。

　　同日，唐某、甄某(出卖人)、王某(原买受人)、某公司(居间方)和徐某(新买受方)拟订《变更买受方协议书》，四方约定：就王某与唐某、甄某签订的涉案房屋买卖合同及补充协议中王某的权利义务全部转移于徐某，徐某同意受让前述合同项下的全部权利义务。因为中介费问题，王某在上述协议中并未签字亦未支付剩余定金，因协商未果，唐某、甄某于2018年7月27日从某公司将部分合同取回。后王某于2018年7月28日给付唐某定金90万元并于当日对上述合同进行了补签。

　　2018年7月31日，唐某向王某发微信表示：“谢谢，结束了，通过中介提供收款帐号，我把你打到我账号的资金给你打回去。这样，今天我们还算是友好结束的。”

　　2018年8月1日，唐某、甄某与案外人杨某就涉案房屋签订了网签合同《北京市存量房屋买卖合同》，且在签订该份网签合同之前，唐某、甄某与案外人杨某已签订了纸质合同。

　　徐某向法院诉请：1、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年11月6日解除;2、唐某、甄某向徐某双倍返还定金200万元;3、唐某、甄某赔偿徐某支付的佣金15万元;4、唐某、甄某赔偿徐某为主张债权而支付的律师费19万元;5、唐某、甄某承担诉讼费、保全费。

　　【法院判决】

　　【一审】：

　　一、确认徐某与唐某、甄某签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除。

　　二、唐某、甄某双倍返还徐某购房定金2000000元。

　　三、唐某、甄某给付徐某律师费190000元。

　　四、驳回徐某的其他诉讼请求。

　　【二审】：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【案件解析】

　　房屋买卖合同所约定的定金是立约定金or履约定金?是否适用定金罚则?是否应该赔偿律师费?

　　徐某主张已付定金属于违约定金即履约定金应当双倍返还;唐某、甄某主张已收定金属于立约定金，因王某原因导致交易失败，故定金不予退还。

　　法院认为：首先，需明确立约定金与履约定金的区别。立约定金是指在合同订立前交付，目的在于保证正式订立合同的定金;履约定金即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。本案中虽定金条款约定“签订本合同前，买受人向出卖人支付定金”，但该条款系主合同中的一部分条款，且双方以实际履行的方式在签订合同当日和其后完成了定金的给付，通过双方当事人的交易履行过程可见双方并无交纳定金以保证正式订立合同的意图，而应系以交纳定金以担保合同的顺利履行，故本案中的定金属于履约定金，即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。其次，履约定金的法律适用。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，即适用定金罚则，需具备以下条件;(一)适用定金罚则的前提是存在违约行为。违约行为是指不按合同的约定履行债务的行为，其表现形式有很多，但这里所指的是根本违约行为，即指导致合同不能履行的违约行为，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态;(二)必须有合同不能履行的事实。合同不能履行，是适用定金罚则的基本条件。这里仅指主合同的直接目的和主要目的;(三)违约行为与合同不能履行之间有因果关系。违约行为或合同不能履行，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。本案中因唐某、甄某已与案外人签订新的房屋买卖合同，其行为已导致唐某、甄某与徐某的合同无法继续履行，且唐某、甄某的根本违约行为与合同不能履行存在因果关系，故本案可以适用定金罚则，唐某、甄某双倍返还定金。

　　另双方在《补充协议》约定，出卖人或买受人任何一方违约除承担支付违约金等违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，故唐某、甄某应赔偿徐某律师费19万元。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国合同法》

　　第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

　　第一百二十条 因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。